Ti gode råd før ejendomsinvestering
1. God beliggenhed er alfa omega
Hvordan er ejendommens beliggenhed? Ejendommens beliggenhed er en vigtig faktor. Hvis beliggenheden er god, minimeres genudlejningsrisikoen, når eksisterende lejekontrakter udløber. Desuden viser erfaringen, at det normalt er de bedst beliggende ejendomme, der opnår de største værdiforøgelser under et opsving. Det er også nemmere at tiltrække attraktive lejere til ejendomme med god beliggenhed, og det er nemmere at sælge ejendommen igen. God beliggenhed giver derfor større sikkerhed og en forventning om værdistigning.
2. Størst potentiale i butiks- og kontorlejemål
Hvilke lejemål findes i ejendommen? Er ejendommen udlejet til butiks-, kontor- eller boliglejemål? Ejendomme med butiks- og kontorlejemål har størst lejestigningspotentiale, da der her er den bedste mulighed for at regulere lejen.
3. Beliggenhed i vækstområder betyder sikkerhed
Er ejendommen beliggende i et vækstområde? Din investering er mest sikker, hvis ejendommen ligger i byer med positivt handelsliv, positiv økonomi og positiv demografi, da der forventes størst værdistigning i disse områder. En positiv økonomi smitter også af på detailhandlen og dermed kundegrundlaget for din ejendom (hvis det er butikslejemål), og en positiv demografi er den bedste garanti for, at lejerne også i fremtiden vil have en blomstrende forretning.
4. Solide lejere sikrer en solid drift
Er der gode lejere i din ejendom? Gode lejere som betaler husleje til tiden sikrer en solid drift. Lejere med stærke brands tiltrækker handlende og kan øge værdien for de øvrige lejere.
5. Lejekontrakter har indflydelse på drift
Hvordan er lejevilkår og lejekontrakter? Det kan være både godt og dårligt med lange lejekontrakter. Lange uopsigelige lejekontrakter giver en sikker drift, da ejendommen får en stabil indtægt, men kortere lejekontrakter kan give mulighed for at hæve lejen med jævne mellemrum i forbindelse med en genforhandling.
6. Due diligence reducerer risiko
Er der foretaget en grundig undersøgelse af alle relevante forhold ved ejendommen? Er ejendomsretlige, lejeretlige, tekniske, miljømæssige, finansielle forhold samt forventede udviklingsmuligheder undersøgt? (i daglig tale due diligence). Det er resourcekrævende og ofte en langtrukken proces at gennemføre en due diligence, men dette grundige forarbejde giver stor viden om ejendommen inden kontraktgrundlaget underskrives – derved reduceres muligheden for efterfølgende ubehagelige overraskelser.
7. Invester i ejendomme med udviklingspotentiale
Er der taget højde for ejendommens udviklingsmuligheder, der kan skabe værdi for lejere og ejere? Det kan f.eks. være udbygning af ejendommen, ombygning af ejendommen eller frasalg af lejligheder i ejendommen.
8. Realistisk finansiering øger sikkerhed
Ser ejendommens finansiering fornuftig ud? Er renten sikret? Ejendommens finansiering skal være realistisk, hvis du vil undgå løbende at skulle indskyde penge i projektet.
9. Hold øje med skatterobusthed
Er investeringen også attraktiv, hvis skattelovene ændres? For enhver ejendom med slitage er det naturligt, at ejeren kan foretage skattemæssige afskrivninger. Selv om afskrivningerne forbedrer investeringens likviditet, skal investeringen også være skattemæssigt robust. Investeringen skal være god også, hvis skattelovgivningen ændres.
10. Udbyder skal kunne vise resultater
Har udbyder erfaring med at udbyde denne type ejendomme? Det er altid en god idé at undersøge, hvad udbyder tidligere har udbudt, og hvordan det er gået med disse investeringer.